Mein Fazit zu Immobilien-Crowdfunding, P2P-Krediten & Co.

Die Rückzahlung.

Vor ein paar Tagen erhielt ich die folgende E-Mail von Exporo.

„[…] wir haben heute erfreuliche Nachrichten für Sie als Anleger des Projekts “Wohnen im Weserbergland“. Die Darlehensnehmerin […] hat uns fristgerecht mitgeteilt, von ihrem Recht zur ordentlichen Kündigung zum 31.03.2021 Gebrauch zu machen.“

Grundsätzlich freue ich mich natürlich darüber, dass mein Test auf Exporo damit nach Plan verläuft und ich in Kürze mein Kapital samt Zinsen erhalte.

Zoom out.

In diesem Artikel habe ich damals beschrieben, warum ich die Finger von Immobilien-Crowdfunding, P2P-Krediten & Co. lasse.

Als jemand, der in der Immobilien-Branche arbeitet, hatte ich vor allem zu Immobilien-Crowdfunding eine starke Meinung.

Nichtsdestotrotz habe ich nach dem Motto „nicht schimpfen, ohne es selbst ausprobiert zu haben“ insgesamt drei Plattformen für mich getestet:

  • Bondora Go & Grow (P2P)
  • Mintos Invest & Access (P2P)
  • Exporo Immobilien-Finanzierung

Zu Bondora hatte ich nicht wirklich etwas anzumerken, denn mein eingezahltes Geld hatte ich nach 1-2 Tagen wieder.

Mintos hingehen war leider eine nicht so schöne Erfahrung. Stolze 143 Tage hat es gebraucht, bis ich mein gesamtes investiertes Kapital zurück hatte!

Aus Mintos Invest & Access wurde deshalb eher Mintos Invest & Access.

Mittlerweile sind es bereits 346 Tage, nachdem ich die Rückzahlung angefordert habe und noch immer befinden sich 64% meiner Zinsen „In Recovery“.

Immerhin sind es nur die Zinsen und nicht mein Kapital …

Wie dem auch sei wollte ich hiermit nun auch ein kurzes Update zu Exporo geben.

Zurück zu Exporo.

Ende 2019 hatte ich ein für mich passendes Investment gefunden, eine Revitalisierung von Mehrfamilienhäusern mit anschließendem Verkauf als Eigentumswohnungen.

Auf Basis des Exposés konnte hier eigentlich nur wenig schief gehen.

Es handelte sich um einen erfahrenen Entwickler, dieser hatte bereits erste Projekte auf Exporo erfolgreich abgeschlossen, die Eckdaten der Häuser haben gepasst und das Vorhaben des Entwicklers war simpel.

Wenn man solche Projekte am laufenden Band finanzieren könnte, und mit Geld, das vielleicht sonst nur auf dem Tagesgeldkonto herum liegt, dann kann es für den einen oder anderen durchaus eine sinnvolle Ergänzung sein.

Aber.

Für mich persönlich (und das muss wirklich jeder für sich selbst entscheiden) ist es nach etwa 18 Monaten experimentieren und und ausprobieren nach wie vor nichts.

1. Das Risiko der (vorzeitigen) Rückzahlung

Meine Beteiligung hatte eine Laufzeit von mindestens 12 bis maximal 24 Monaten.

Die Rückzahlung erfolgt nun nach insgesamt 18 Monaten.

Ich freue mich natürlich, dass das Geld überhaupt zurück gezahlt wird. Aber genau hier ist der Punkt.

Je erfolgreicher das Projekt und je solventer der Darlehensnehmer, desto eher wird (ggf. auch vorzeitig) das Darlehen zurück gezahlt.

Das heißt je schneller beispielsweise der Entwickler in meinem Fall die Privatisierung voran treibt, desto höher ist mein Risiko, dass er das Projekt frühzeitig beendet.

Im Schlimmstfall sitze ich bereits nach 12 Monaten mit einer Rückzahlung in den Händen und muss mir ein neues ähnlich solides Investment für das frei gewordene Kapital suchen.

Wenn es der Darlehensgeber gut mit mir meint, erhalte ich auf die 12 Monate eine Zusatzverzinsung von 0,5-1,0%. Wow.

Auf der anderen Seite, je schlechter das Projekt und je insolventer der Darlehensnehmer, desto später erhalte ich meine Rückzahlung und meine Verzinsung, und muss vielleicht sogar um mein eingesetztes Kapital bangen, wenn der Darlehensnehmer in noch größere Schwierigkeiten kommt.

Das für mich hier die Renditechancen nicht zum Risiko passen, habe ich hier ganz gut beschrieben.

In Kurz: Gut laufende Projekt zahlen mich zu schnell aus und ich erhalte zu wenig vom Upside. Schlecht laufende Projekte könnten sich auf 2-3 Jahre hinauszögern und im Schlimmstfall zu einem 100% Verlust führen — nach 2-3 Jahren Ungewissheit versteht sich.

2. Es ist und bleibt ein illiquides Investment

Wie Festgeld, nur mit mehr Risiko und einer ungewissen Laufzeit.

Ich glaube ich muss hier auch gar nicht weiter ausholen, denn die Natur eines solchen Investments ist klar.

Was mir selbst nur stark aufgefallen ist, ist die Abhängigkeit von der Plattform und dem Darlehensnehmer, vor allem wenn die effektive Laufzeit so ziemlich alles zwischen 12 bis 24 Monaten sein könnte.

Vor allem dann, wenn man größere Summen investiert, ist es wirklich schwer planbar, wann man mit dem Geld wieder rechnen kann. Gerade aufgrund der schwammigen Laufzeit sind schnelle Richtungswechsel wie sie in 2020 nützlich gewesen sind, nicht mehr möglich.

3. Ich hätte mir mehr Updates vom Darlehensnehmer gewünscht

Was die Planbarkeit ebenfalls erschwert ist der Mangel an regelmäßigen Updates. Ein „quartalsweise“ Update gab es also leider nicht.

Seit meiner Investition im Oktober 2019 erhielt ich das erste Update nach 8 Monaten, das zweite nach weiteren 6.

Ich bin froh, dass es überhaupt Updates mit Bildern und einer kurzen Beschreibung gab. Immerhin konnte ich diese als Lebenszeichen für mich deuten.

Wenn ich jedoch wissen möchte, wie es nach Ablauf der Mindestlaufzeit um das Projekt steht, kann es durchaus sein, dass man eine längere Zeit lang nur abwarten und hoffen kann.

An der Stelle der Hinweis, dass ich soweit nur dieses eine Projekt als Erfahrungswert habe. Es wäre also sehr spannend zu sehen, wie es anderen, regelmäßigen, Exporo Investoren geht!

4. Das eigentliche Geld verdient man nicht mit Zinsen

Zu guter Letzt denke ich, dass sowohl Immobilien-Crowdfunding als auch P2P sehr wohl lukrativ sein können.

Nur verdient man dabei nicht mit Zinsen, sondern mit Prämien, sei es mit dem Neukundenbonus oder mit Werbeprämien / Affiliate-Links.

Für Exporo habe ich beispielsweise einen €50 Neukundenbonus genutzt, mit dem ich praktisch sofort 10% Rendite erhalte. Die 5,0% Verzinsung p.a. sind dann schon eher die Kirsche auf der Torte.

Fazit

Unterm Strich möchte ich diese Formen der Kapitalanlage nicht schlecht reden.

Was ich mit meiner kleinen Serie und meinem Selbstexperiment bezwecken wollte ist

… zum einen der Test meiner eigenen Meinung dazu,

… und zum anderen ein möglichst breites Bild zu möglichen und Einschränkungen Risiken zu geben.

Am Ende steht es jedem Einzelnen frei, ob er oder sie in solche Kapitalanlage investiert. Und es gibt sicherlich gute Gründe diese für sich zu nutzen.

Ich für meinen Teil konnte mit diesem Experiment bestätigen, dass Immobilien-Crowdfunding und P2P einfach nicht meine Investmentkriterien erfüllen und es für mich bessere Alternativen gibt.

Aber Feuer frei für Deine eigene Meinung! 🙂

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7 comments on “Mein Fazit zu Immobilien-Crowdfunding, P2P-Krediten & Co.

  1. Bei exporo nutze ich Bestand anstatt Projekt. Erhalte Ausschüttungen der Mieten und bisher immer pünktlich. Finde ich sicherer als ein Projekt, denn dort kann immer was passieren.

    1. Hi Hans, danke dafür. Exporo Bestand ist in der Tat als neue Funktion dazu gekommen, die zumindest eine bessere Alternative sein könnte. Wie es aussieht kann man seine Beteiligung auch über einen Zweitmarkt („Handelsplatz“) verkaufen und so vorzeitig wieder an sein Geld.

      Hast du das mal ausprobiert? Das würde dann ja fast schon in richtig Anleihen gehen.

  2. Hallo Wolfgang,

    interessanter Artikel. Ich musste beim Lesen immer wieder nicken und auch schmunzeln. Denn es ist schon ein Luxusproblem, wenn ein Projekt eher zurückgezahlt wird. 😉

    Ich überlege mir auch immer zu jedem angebotenen Investment, ob die Rendite das Risiko rechtfertigt. Beim Immobilien-Crowdinvesting bin ich mir da nicht so so sicher. Bei diesen qualifizierten Nachrangdarlehen, die ab 500 Euro losgehen, würde ich mir das Projekt auch ganz genau anschauen, obwohl ich bestimmt nicht so viel Ahnung von Immobilien habe wie du.

    Die Neukunden-Prämie als großen Renditebestandteil zu nutzen, ist eine gute Idee. So kann man das Chancen-Risiko-Verhältnis doch noch zum Positiven drehen. Danke für die Inspiration.

    Ansonsten halte ich es in etwa wie du: Nicht meckern ohne es selbst auszuprobieren. Ausnahme: Wenn es mir von vornherein zu absurd erscheint, probiere ich es nicht aus.

    So führe ich auch ein Immo-Crowdinvesting-Experiment durch. Allerdings mit ganz kleinen „Portionen“ über BERGFÜRST. Immerhin sind das dort keine Nachrangdarlehen, sondern Junior Loans. Naja, ob das etwas wert ist, wenn es total schiefgeht… Parallel lasse ich einen kleinen Sparplan in einen ETF über Immo-Aktien laufen. Beides im gleichen Umfang. Dann vergleiche ich diese „Äpfel mit Birnen“.

    Von P2P habe ich bisher allerdings die Finger gelassen und bleibe auch dabei, denn das erscheint mir immer zu schön, um wahr zu sein. Was mir zu denken gab, ist dass die ach so seriöse Firma Mintos mich recht aggressiv immer wieder per E-Mail bearbeitet hat, auf meinem Blog Affiliate-Werbung dafür zu machen und dafür Prämien versprochen hat, die ja auch nicht aus dem Nichts kommen. Das können die armen Schweine, die nirgendwo anders einen vernünftigen Kredit bekommen, doch gar nicht schultern. Ist doch klar, dass sich da die Ausfälle häufen werden. Das ist also etwas, das ich nicht ausprobieren muss.

    Viele Grüße
    Petra

    1. Hallo Petra,

      lieben Dank für deinen ausführlichen Einblick 🙂

      Das Projekt schaue ich mir immer im ganzen an und würde das auch empfehlen. Denn entweder funktioniert es als ganzes oder eben nicht. Da spielt es keine Rolle, ob man 500 Euro oder 5 Millionen Euro investiert hat.

      Egal ob Nachrangdarlehen oder Junior Loans, was mir meistens ebenfalls hilft ist darauf zu achten, wie viel „echtes“ Eigenkapital der Darlehensnehmer im Projekt stecken hat. Denn das ist in der Regel der erste und einzige Puffer, den man als Anleger hat. Leider schummeln manche Darlehensnehmer indem sie nicht-realisierte Kapitalerträge (stille Reserven) als Eigenkapital deklarieren, gleichzeitig aber keinen einzigen Cent selbst investiert haben.

      Vielleicht bin ich hier einfach zu tief in der Immobilienbranche, aber vor allem wenn man als Nachrangdarlehen so nah am First-Loss-Piece steht, ist es nur fair vom Darlehensnehmer zu erwarten, dass dieser ebenfalls einen schmerzhaften Teil an Geld in seinem Projekt stecken hat.

      Was P2P angeht teile ich absolut deine Meinung. Ich bin grds. offen ggü. Innovationen und Möglichkeiten, wie z.B. kleine Betriebe oder Privatpersonen an Finanzierungen kommen – P2P ist auf eine Art und Weise ja die Demokratisierung der Bankfinanzierung.

      Nur leider erinnert es mich zu sehr an „wie packen hochriskante und überteuerte Konsumkredite in ein riesiges Paket und als Paket ist das Risiko doch dann AAA“. CDOs und die Finanzkrise lassen grüßen. Und meine Erfahrung mit Mintos hat mir persönlich gut gezeigt, wie abhängig ich am Ende bin von den Kreditnehmern aber auch vor allem der Plattform. Aktuell fühle ich mich recht machtlos und bin froh, dass zumindest mein Kapital vollständig zurück gezahlt wurde.

      Newsletter erhalte ich übrigens ebenfalls zuhauf. Nur damals ging es meistens um „der Kreditanbahner XY befindet sich nun in Schieflage“. Wieder eine Erfahrung reicher 🙂

      PS: Gibt es eigentlich außer P2P noch weitere Themen, um die du einen größeren Bogen machst?

      Liebe Grüße,
      Wolfgang

      1. Einen großen Bogen mache ich um Daytrading und allen „So wirst du schnell reich“-Bullshit. Außerdem bisher auch um Edelmetalle und Kryptowährungen. Ich wollte zwar schon mal aus Spaß ein paar Anlagemünzen kaufen, habe dann aber befürchtet, sie zu verkramen oder zu verlieren und es gelassen. Die Technologie hinter Kryptowährungen finde ich zwar äußerst interessant, aber als ernsthaftes Investment weiß ich ehrlich gesagt nicht, wie ich das bewerten soll. Das Argument, dass Bitcoin begrenzt ist, lasse ich nicht gelten. Wenn es dann in immer kleinere Bruchteile geteilt wird, ist die Begrenzung für die Katz.

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