Notarkosten sind steuerlich kein Einheitsfall. Ob sie sofort abziehbar sind, über die AfA laufen oder gar nicht berücksichtigt werden, hängt in Deutschland vor allem davon ab, wofür die Immobilie genutzt wird und welcher Teil der Rechnung gemeint ist. Ich trenne deshalb sauber zwischen Kaufvertrag, Grundschuld, Eigennutzung und Vermietung - genau dort liegt der Unterschied, der in der Steuererklärung am meisten Geld kostet oder spart.
Die steuerliche Wirkung hängt fast immer an Nutzung und Kostenart
- Bei vermieteten Immobilien gehören Notarkosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung meist zu den Anschaffungsnebenkosten.
- Diese Kosten werden nicht sofort abgezogen, sondern über die AfA verteilt.
- Notar- und Grundbuchkosten für eine Grundschuld sind bei vermieteten Objekten oft sofort als Finanzierungskosten abziehbar.
- Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es in der Regel keinen Abzug, weil private Lebenshaltungskosten vorliegen.
- Entscheidend ist oft nicht das Rechnungsdatum, sondern der wirtschaftliche Zusammenhang der Ausgabe.
Die Grundregel ist einfach, die Details entscheiden
Die kurze Antwort auf die Frage, ob man Notarkosten von der Steuer absetzen kann, lautet: ja, aber nur in bestimmten Fällen. Sobald eine Ausgabe der Erzielung von Einkünften dient, kommt sie steuerlich grundsätzlich eher in Betracht als bei privater Nutzung. Genau deshalb behandelt das Steuerrecht eine vermietete Immobilie anders als das eigene Zuhause.Rechtlich läuft der Kern über zwei Begriffe: Werbungskosten sind Aufwendungen, die mit Einnahmen zusammenhängen, und AfA bedeutet Absetzung für Abnutzung, also die Verteilung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer. Private Lebenshaltungskosten fallen dagegen nach § 12 EStG regelmäßig raus. Der erste Prüfpunkt ist deshalb immer: Wird mit der Immobilie Geld verdient oder nicht?
Diese Trennung klingt trocken, ist in der Praxis aber sehr hilfreich. Sobald man sie sauber anwendet, wird schnell klar, warum dieselbe Notarrechnung einmal steuerlich relevant ist und einmal nicht. Der wichtigste Spezialfall ist dabei die vermietete Immobilie, weil dort viele Kosten zwar nicht sofort, aber immerhin mittelbar steuerlich wirken.
Bei vermieteten Immobilien steckt der größte Teil in den Anschaffungskosten
Bei einer vermieteten Wohnung oder einem Mietshaus werden Notarkosten für den Kaufvertrag und die Gebühren für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch in der Regel den Anschaffungsnebenkosten zugerechnet. Die Finanzverwaltung NRW zeigt das in einem Beispiel sehr klar: Für den Kaufvertrag fallen 2.500 Euro Notarkosten an, für den Eigentumswechsel 750 Euro Grundbuchgebühren; diese Beträge erhöhen die Bemessungsgrundlage der AfA. Die Grunderwerbsteuer gehört in dieselbe Kostenfamilie, auch wenn sie streng genommen kein Notarkostenposten ist.
| Kostenart | Beispielbetrag | Steuerliche Einordnung | Praktische Folge |
|---|---|---|---|
| Notar für Kaufvertrag | 2.500 Euro | Anschaffungsnebenkosten | fließt in die AfA-Bemessungsgrundlage ein |
| Grundbuch für Eigentumswechsel | 750 Euro | Anschaffungsnebenkosten | ebenfalls Teil der Anschaffungskosten |
| Notar für Grundschuld | 500 Euro | Geldbeschaffungskosten | bei Vermietung meist sofort abziehbar |
| Grundbuch für Grundschuld | 250 Euro | Geldbeschaffungskosten | bei Vermietung meist sofort abziehbar |
Der entscheidende Punkt ist die Aufteilung auf Grund und Boden und Gebäude. Nur der Gebäudeteil kann abgeschrieben werden, der Boden nicht. Wenn also ein Teil des Kaufpreises auf das Grundstück entfällt, werden auch die zugehörigen Anschaffungsnebenkosten anteilig dem nicht abschreibbaren Boden zugerechnet. Genau deshalb ist die saubere Kaufpreisaufteilung so wichtig.
Für die spätere Abschreibung spielt dann auch der Zeitpunkt eine Rolle: Bei neu fertiggestellten Gebäuden nach dem 31. Dezember 2022 beträgt der AfA-Satz aktuell 3 Prozent, bei älteren Bestandsgebäuden in der Regel 2 Prozent. Der Notar ist also selten der eigentliche Steuerspareffekt, aber seine Rechnung kann die Abschreibungsbasis deutlich erhöhen. Der nächste Stolperstein ist die Finanzierung, und dort ist die Behandlung oft anders als viele denken.
Die Grundschuld ist der Fall, den viele übersehen
Notarkosten rund um die Grundschuld gehören nicht zum Kauf des Objekts selbst, sondern zur Finanzierung. Steuerlich nennt man das häufig Geldbeschaffungskosten, also Kosten, die entstehen, um das Darlehen zu sichern oder zu erhalten. Für vermietete Immobilien sind diese Aufwendungen in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar, wenn sie auch tatsächlich bezahlt wurden.
- Kaufvertrag = Anschaffung des Objekts
- Eigentumsumschreibung = ebenfalls Anschaffung
- Grundschuld = Finanzierung
- Folge = unterschiedliche steuerliche Behandlung
Die praktische Konsequenz ist klar: Wer eine vermietete Wohnung finanziert, sollte die Rechnung des Notars nicht einfach als ein einziges Paket betrachten. Ich würde sie immer in zwei Blöcke zerlegen - einmal Erwerb, einmal Finanzierung. Nur so landet der richtige Teil entweder in der AfA-Bemessungsgrundlage oder direkt in den Werbungskosten.
Wichtig ist auch hier die Nutzerfrage: Bei einem selbst genutzten Eigenheim bleibt selbst die Finanzierung in der Regel privat. Erst wenn die Immobilie Einkünfte erzeugt, bekommt die Grundschuld steuerlich Gewicht. Genau deshalb ist der Blick auf die Eigennutzung der zweite große Prüfstein.
Beim selbst genutzten Eigenheim bleibt der Abzug meist aus
Wird die Immobilie selbst bewohnt, sind Notarkosten in aller Regel nicht steuerlich absetzbar. Der Grund ist schlicht: Es fehlt der Zusammenhang zu steuerpflichtigen Einkünften. Der Kauf eines Eigenheims gehört dann zur privaten Lebensführung, und die ist nach § 12 EStG grundsätzlich nicht abzugsfähig. Das gilt nicht nur für den Kaufvertrag, sondern meist auch für die Eigentumsumschreibung und die Grundschuld, wenn sie ausschließlich das private Wohnen absichert.
Das ist für viele zunächst enttäuschend, aber steuerlich sauber. Ein selbst genutztes Haus produziert eben keine Mieteinnahmen und keinen betrieblichen Ertrag. Deshalb gibt es hier weder Werbungskosten noch AfA aus den Notarkosten. Ich halte es für einen typischen Denkfehler, diese Ausgaben automatisch wie Mietobjektkosten zu behandeln.
Ein Sonderfall kann entstehen, wenn ein Objekt teilweise vermietet oder betrieblich genutzt wird. Dann muss man die Kosten nach dem Nutzungsanteil aufteilen, meist nach Fläche oder einem anderen sachgerechten Schlüssel. Die Logik bleibt dieselbe: Nur der Teil, der mit Einkünften zusammenhängt, kommt steuerlich überhaupt in Betracht. Für den privat genutzten Anteil bleibt der Abzug gesperrt.
Und noch ein praktischer Zusatz: Wenn später ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, können Notarkosten auf der Verkäuferseite den Gewinn mindern. Das ist aber ein anderer Fall als der Immobilienkauf selbst und sollte nicht mit der üblichen Eigenheim-Situation vermischt werden. Für die Steuererklärung zählt deshalb immer zuerst die Nutzungsart, erst danach die Detailfrage der Rechnung.
So ordne ich die Kosten in der Steuererklärung ein
In der Praxis gehe ich bei jeder Immobilie in derselben Reihenfolge vor. Erstens prüfe ich, ob es sich um Vermietung, betriebliche Nutzung oder Eigennutzung handelt. Zweitens trenne ich den Notarposten in Kauf, Grundbuch, Grundschuld und gegebenenfalls weitere Leistungen. Drittens ordne ich jeden Teil dem richtigen steuerlichen Topf zu.
- Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung bei vermieteten Objekten in die Anschaffungskosten übernehmen.
- Grund und Boden von Gebäude sauber trennen, damit nur der abschreibbare Anteil in die AfA läuft.
- Grundschuldkosten als Finanzierungskosten separat behandeln.
- Eigennutzung konsequent als privat einordnen und nicht in Anlage V erzwingen.
- Belege zusammen mit Kaufvertrag und Darlehensunterlagen aufbewahren, damit die Aufteilung nachvollziehbar bleibt.
Gerade bei gemischt genutzten Objekten lohnt sich eine saubere Dokumentation. Wenn zum Beispiel 90 Prozent der Fläche vermietet und 10 Prozent selbst genutzt werden, sollte auch die steuerliche Zuordnung entsprechend nachvollziehbar sein. Das Finanzamt akzeptiert keine Bauchgefühle, aber eine vernünftige, belegbare Aufteilung ist in der Regel gut verteidigbar.
In ELSTER oder über den Steuerberater tauchen diese Beträge deshalb nicht einfach als eine einzige Position auf. Der Kaufvertragsnotar steckt meist in der AfA-Berechnung, die Grundschuldkosten dagegen direkt in den Werbungskosten, sofern die Immobilie Einkünfte bringt. Wer diese Trennung von Anfang an beachtet, vermeidet die meisten Rückfragen. Damit bleibt nur noch die Frage, worauf ich 2026 in der Praxis besonders achte.
Die drei Prüfsteine, die ich immer zuerst nutze
Wenn ich einen Fall schnell einschätze, prüfe ich zuerst drei Dinge: Wofür wurde gekauft? Welcher Teil der Rechnung liegt vor? Entsteht damit steuerlich ein Zusammenhang zu Einkünften? Diese drei Fragen sind in der Regel schon ausreichend, um die richtige Richtung zu finden.
Für vermietete Immobilien ist die Antwort meist differenziert: Kaufvertragskosten und Eigentumsumschreibung laufen über die Anschaffungskosten, die Grundschuld über die Finanzierung. Beim Eigenheim ist der Spielraum dagegen deutlich kleiner, weil private Nutzung den Abzug blockiert. Genau diese Trennung macht am Ende den Unterschied zwischen echter Steuerwirkung und bloßer Hoffnung aus.
Wer sauber zwischen Kauf, Finanzierung und Privatsphäre trennt, hat die praktische Antwort auf die Frage nach den Notarkosten meist schon gefunden. Der Rest ist dann nur noch saubere Zuordnung im Steuerfall, nicht mehr die große Steuerfrage selbst.
