Wann ist der richtige Zeitpunkt, meine Immobilie zu verkaufen? Profis um Rat gefragt.

Noch zähle ich nicht zu den Immobilienbesitzern unter uns. Ich bin jedoch durch und durch Immobilien Mensch und habe zumindest viel mit dem An- und Verkauf von Immobilien zu tun. 

Vor ein paar Tagen lese ich auf Welt.de „Immobilienexperten rufen Ende des Preisbooms aus“.

Auch wenn solche Titel aktuell in meinen Augen eher nach klassischen „Der Crash steht kurz bevor“ Clickbait News klingen, werden Faktoren wie die langsam wieder steigenden Zinsen durchaus Einfluss auf den Wert einer Immobilien haben. 

Wenn ich privater Immobilienbesitzer wäre und vielleicht auch schon mit dem Gedanken spiele, meine Immobilie zu verkaufen, stellt sich mir zwangsläufig die Frage nach dem richtigen Verkaufszeitpunkt.

  • Ist es vielleicht schon heute, noch bevor alles den Bach runter geht?
  • Vielleicht erst in einem Jahr?
  • Worauf sollte ich sonst noch achten, wenn ich den höchsten Verkaufspreis erzielen möchte? 

David Güven, CEO von ImmoNetzwerk aus Berlin, hat sich jedenfalls bereit erklärt mir dazu ein paar Tipps zu geben und ich denke, es sind ein paar spannende Insides dabei!


David, wann wäre denn ein guter Zeitpunk um meine Immobilie zu verkaufen?

Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie gewinnbringend verkaufen möchten oder diese verkaufen müssen, fragen sich, wann der perfekte Zeitpunkt für den Verkauf ist, um den höchstmöglichen Verkaufspreis zu erzielen. Dabei sollten verschiedene Faktoren beachtet werden, von denen der optimale Zeitpunkt für den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung abhängig ist:

Der Grund und die Motivation des Immobilienverkaufs

Ein von vielen Immobilieneigentümern unterschätzter Faktor ist die eigene Motivation und der Wille, die eigene Immobilie ins rechte Licht zu rücken und sich mit der Veräußerung der Immobilie auseinanderzusetzen. Aus eigener Erfahrung kann ich jedoch sagen, dass dieser Faktor ausschlaggebend dafür ist, zu welchem Preis die Immobilie im Endeffekt verkauft wird.

Einen gewissen Teil des Immobilienverkaufs sollte man selbst in die Hand nehmen. Das soll keineswegs heißen, dass eine Immobilie allein verkauft werden muss oder sollte. Vielmehr meine ich damit, dass Du dir für den Verkauf einer Immobilie etwas Zeit nehmen solltest und Dich mit den Aufgaben befassen solltest, die der Makler im Regelfall nicht für Dich übernimmt. Dazu zählt beispielsweise das Herrichten des Hauses, bevor die Fotos für das Exposé erstellt werden oder das Vorbereiten und ggf. Einholen von notwendigen Dokumenten für den Verkauf.

Versuche Dich bei der Vorbereitung einer Besichtigung in die Rolle des potenziellen Käufers hineinzuversetzen. Worauf würdest Du bei der Besichtigung der Immobilie besonders achten? Was sticht Dir direkt ins Auge? Oftmals sind es nur Kleinigkeiten, die einen anderen Eindruck beim Kaufinteressenten hinterlassen und über den Kauf und somit auch Kaufpreis entscheiden.

Jahreszeit

Beim Wort “Zeitpunkt” denkt man meistens an ein spezielles Datum oder beim Verkauf einer Immobilie an einen bestimmten Monat oder eine Jahreszeit. Im Normalfall spielt die Jahreszeit bei der Veräußerung einer Immobilie jedoch eine nicht ganz so elementare Rolle wie von vielen vermutet. Aus persönlicher Erfahrung kann ich sagen, dass lediglich der Monat August aufgrund der Urlaubssaison und die Weihnachtszeit nicht so gut für den Verkauf geeignet sind.

Meine Empfehlung ist daher relativ simpel: Versuche es zu meiden, Deine Immobilie im August oder in der Weihnachtszeit zu inserieren und zu vermarkten. Nutze stattdessen den Sommer, um schöne Fotos des Objektes zu machen und mögliche Renovierungsarbeiten im Außenbereich durchzuführen.

Wirtschaftliche Lage

Die momentane wirtschaftliche Lage ist wie für den Immobilienverkauf geschaffen. Durch niedrige Zinsen sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren nahezu deutschlandweit und besonders in Großstädten rasant gestiegen, allein in 2017 in manchen Regionen um bis zu 8%. Aber wie sind die Aussagen der Analysten einzuschätzen, dass die Nachfrage nach Immobilien schon bald zurückgehen wird?

In gewisser Weise gebe ich den Analysten recht. Allerdings bin ich der Meinung, dass dies nicht deutschlandweit, sondern nur regional passieren wird. Denn obwohl die Zinsen in den nächsten Jahren höchstwahrscheinlich wieder steigen werden, wird die Nachfrage nach Immobilie und Eigentum in den deutschen Großstädten anhalten.

Es kann sich also durchaus lohnen, bereits in naher Zukunft über den Verkauf einer Immobilie nachzudenken und den Termin nicht auf mehrere Jahre nach hinten zu verschieben. Inwiefern der aktuelle Wert Deiner Immobilie über den Anschaffungskosten liegt, findest Du durch eine Marktwertanalyse heraus. Diesen kannst Du beispielsweise mit dem Tool des ImmoNetzwerks in wenigen Schritten ermitteln lassen.

Demografische Entwicklung

Der Großteil der deutschen Großstädte wie beispielsweise Berlin platzen aus allen Nähten. Dies hat zur Folge, dass die Immobilienpreise momentan immer weiter in die Höhe steigen. Aber auch viele kleinere Städte, die um die großen Ballungszentren herum liegen, entwickeln sich kontinuierlich weiter und zeigen eine positive Einwohnerentwicklung auf.

Allein in Berlin wird bis 2020 mit einem Einwohnerzuwachs von über 100.000 Personen gerechnet. Zurückzuführen ist dies in meinen Augen hauptsächlich auf die Urbanisierung und Landflucht. Dabei wachsen die großen Städte mit attraktiven Jobangeboten immer weiter. Ländliche Regionen und Gebiete im Osten Deutschlands zeigen hingegen eine negative Entwicklung auf oder entwickeln sich nicht weiter.

Steigende Immobilienpreise in Großstädten halte ich dementsprechend in den nächsten Jahren für realistisch. Bei Immobilien im Osten Deutschlands oder in ländlichen Regionen empfehle ich, den Verkauf der Immobilie in Betracht zu ziehen.

Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigung

Bei der Veräußerung einer Immobilie kann Spekulationssteuer anfallen. Diese Steuer ist jedoch nicht zu zahlen, wenn zwischen dem Kaufdatum und dem Verkaufsdatum mehr als zehn Jahre liegen oder wenn die Immobilie von Dir in den letzten zwei Jahren und im Jahr des Verkaufes ausschließlich von Dir zu Wohnzwecken selbst genutzt wurde.

Solltest Du den Kredit für Dein Haus oder Deine Wohnung noch nicht abbezahlt haben, möchtest Deine Immobilie aber dennoch verkaufen, verlangen viele Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird von der Bank genutzt, um die verlorenen Zinsen der nächsten Jahre zu kompensieren. Die Höhe ist dabei nicht festgeschrieben und muss bei Deinem Kreditgeber erfragt werden.

Ich würde also raten, Dir im Vorfeld des Verkaufes Gedanken über eine womöglich anfallende Spekulationssteuer oder eine Vorfälligkeitsentschädigung zu machen. Nicht selten lohnt es sich, den Zeitpunkt des Verkaufes einer Immobilie etwas nach hinten zu verschieben, um vor allem die Spekulationssteuer zu umgehen.

Fazit

In meinen Augen kann es ratsam sein, bereits zeitnah mit der Veräußerung einer Immobilie zu beginnen, um die gute Wirtschaftslage auszunutzen. In den nächsten Jahren halte ich es durchaus für möglich, dass die Preise für Immobilien in bestimmten Regionen stagnieren oder im schlimmsten Fall sogar sinken. Unter bestimmten Umständen, speziell bei anfallender Spekulationssteuer kann es sich aber natürlich auch lohnen, den Verkauf der Immobilie etwas nach hinten zu verschieben.

Natürlich ist es sehr schwierig, die Entwicklung der Immobilienpreise in den nächsten Jahren abzuschätzen. Zudem ist jede Immobilie unterschiedlich und sollte dezidiert betrachtet werden. Als Verkäufer solltest Du dir dabei möglichst viel Zeit nehmen und der Jahreszeit etwas Beachtung schenken, wenn Du möglichst schnell verkaufen möchtest.


Kenne Dein Objekt! hätte ich nur zu ergänzen. Es rächt sich im Preis, wenn der Verkäufer Originalunterlagen, teilweise auch Mietverträge, erst suchen muss oder sogar verloren hat (alles schon passiert). Danke für die Tipps David!

Wenn auch Du interessante Tipps hast, dann melde Dich gerne bei mir.

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5 comments on “Wann ist der richtige Zeitpunkt, meine Immobilie zu verkaufen? Profis um Rat gefragt.

  1. Ich hätte gesagt, dass es auf die persönliche Situation ankommt. Wer ein EFH erbt (leerstehend) und selbst nichts damit anfangen kann, kann gut an Eigennutzer verkaufen. Wenn Mieter drin sind, ist es schwieriger. Dort lohnt sich, ggf. abzuwarten, bis diese ausziehen. Wer eine Immobilie vermietet und einen positiven Cashflow hat, sollte die goldene Gans behalten. Bis vielleicht größere Renovierungen anstehen. Zentrale Häuser werden so schnell nicht mehr billiger. Da müsste schon eine größere Krise / Arbeitslosigkeit kommen (meine Einschätzung).

    1. Das auf jeden Fall. Deswegen lässt sich die Frage auch nicht pauschal beantworten. Wenn einem zum Beispiel der Cashflow aus der Immobilie wichtig ist und Sorge hat, dass man nach dem Verkauf nicht so schnell wieder eine ähnliche Rendite mit ähnlicher „Ausschüttung“ bekommt, da könnte man überlegen auch bei heutigen Preisen nicht zu verkaufen.

      Aber das klingt bei dir ja zum Teil fast so als hättest du eigene Erfahrungen mit Immobilien?

      1. Hi Wolfgang, eigene Immobilien habe ich nicht, aber ich gehe ab und zu mal zu Besichtigungen. Dort ist für mich der Verkaufsgrund sehr wichtig. Viele verkaufen, weil sie Ärger mit Mietern haben (und der Cashflow eben nicht passt..) oder größere Renovierungen anstehen. Letzteres ist an sich ja ok, aber viele wollen trotzdem hohe Preise oder versuchen solche Mängel zu vertuschen. Ich habe mir bisher nur Wohnungen <150k Kaufswert in meinem Wohnort angeschaut und bin froh, keins der "Schnäppchen" gekauft zu haben. Als Vermieterin wäre ich da nicht glücklich geworden. Als Verkäufer wiederum steht man gut dar, Eigennutzer sind bereit viel zu zahlen. Ich war erstaunt, wie unvorbereitet manche Mitinteressenten bei Besichtigungen waren. Meine Freundin hat z.B. eine Wohnung gekauft, ohne zu merken, dass nur 2 Kabel aus der Decke raushingen. Ich schau z.B. ganz gerne aufs Baujahr der Fenster (findet man in der Fassung der Verglasung).

  2. Hallo und danke für diese Tipps für den richtigen Zeitpunkt zum Immobilienverkauf. Gute Idee, die Sommermonate zu nutzen, um schöne Fotos von der Immobilie zu machen. Meine Nachbarn wollen nächstes Jahr in eine kleinere Wohnung ziehen und wollen davor noch ihre Immobilie verkaufen. Jetzt wird es schwierig, noch gute Fotos im Dunkeln machen zu können.

    1. Hi Lena, ja das stimmt, ging mir vor ein paar Wochen genauso. Aber auch hier kann man kreativ werden. Vor allem australische Makler (aus welchen Gründen auch immer) haben sehr oft Bilder bei Nacht. Mit allen Lichtern an und unter Langzeitbelichtung sieht es wieder top aus 🙂

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