Eigenheim vs. MSCI World (was ist wirklich sicherer?)

Wie ich drauf komme.

76% der Deutschen glauben, dass das Eigenheim eine sichere Altersvorsorge ist. Knapp zwei Drittel (64%) sind sogar der Meinung, dass es die beste Altersvorsorge ist (LBS-Bayern).

Meine Eltern zählen mit Sicherheit auch dazu. Bereits seit 2003 sind sie nämlich stolze Besitzer eines Einfamilienhauses.

Wenn ich mir den Hauspreisindex des Statistischen Bundesamts anschaue, dann kann ich es auch gut verstehen. Die Preise für Ein- und Zwei-Familienhäuser sowie Eigentumswohnungen waren im Schnitt schon immer stabil, wenig volatil und seit Neuestem auch noch durchaus profitabel. Kein Wunder also, dass knapp drei Viertel aller Deutschen (72%) eine Immobilie auch noch für die beste Geldanlage halten.

Ich will an dieser Stelle gar nicht diskutieren, ob das Eigenheim eine gute Geldanlage oder Investition ist oder nicht. Dies muss jeder für sich selbst entscheiden, denn es kommt drauf an. Nicht nur ob es sich rechnet oder nicht, sondern weil es auch oft eine Lifestyle- und vielleicht sogar (für einen selbst) psychologisch wertvolle Entscheidung ist, die nicht in Zahlen gemessen werden kann.

Mir geht es in diesem Fall eher darum herauszufinden, ob die eigenen vier Wände wirklich so sicher sind, wie die meisten denken.

Eigenheim vs. MSCI World

Als Alternative zu Immobilien für die Altersvorsorge kommen für mich in erster Linie Aktien in Frage – gerade weil ich einen Anlagehorizont von theoretisch 40 Jahren und mehr habe. Klar gäbe es noch weitere Alternativen, aber Anleihen bringen für mich langfristig gesehen die schlechtere Rendite und sind zu sehr abhängig von Inflationsänderungen, Rohstoffe sind, anders als Immobilien und Unternehmen, nicht wirklich nachhaltig „wertschöpfend“ und Versicherungen sind halt eben Versicherungen, die eher darauf ausgelegt sind, selbst Geld zu verdienen.

Bleiben wir also erstmal bei Aktien für diesen Vergleich.

Einen Schritt weiter gedacht kommt für mich hauptsächlich der MSCI World in Frage, wenn ich mit meiner Altersvorsorge möglichst wenig Aufwand haben, aber dennoch ausreichend diversifiziert sein möchte. Dieser deckt knapp 85% der Aktienmarktkapitalisierung in 23 Industrieländern ab, ist kostengünstig als ETF zu haben, jederzeit handelbar und bietet langfristig eine attraktive Rendite. Genau das ist auch der Grund, warum ich meinem besten Freund den MSCI World als Sparplan empfohlen habe und ihn gleichzeitig als Benchmark für mein eigenes Portfolio nutze.

Nachfolgend die Wertentwicklung des MSCI World seit 2003 im Vergleich zum Hauspreisindex. Auch wenn ein solches Aktienpaket aus weltweit über 1.600 Unternehmen demnach deutlich volatiler ist, als das schöne Eigenheim mit Garten, hätte ich mir in meinem Fall als Altersvorsorge in jedem Fall den MSCI World gewünscht (+2,2% p.a. Wertsteigerung vor Inflation beim Eigenheim vs. 6,7% p.a. beim MSCI World).

Klar bin ich ein wenig voreingenommen, aber mal laut gedacht, warum das Eigenheim nicht zwangsläufig eine sichere und erst recht nicht die sicherste Altersvorsorge sein kann:

  1. Eine sichere Altersvorsorge muss mindestens den Wert meiner Einlagen halten, idealerweise auch noch für die Inflation ausgleichen. Die Immobilienpreise in Deutschland sind jedoch inflationsbereinigt über Jahrzehnte eher gesunken (siehe als Beispiel folgende FAZ-Grafik). Erst in den letzten Jahren gab es ein regelrechtes Aufholen und mittlerweile Überholen der Inflation.
  2. Eine sichere Altersvorsorge ist nicht gleich sicher, nur wenn der Kurs vermeintlich weniger volatil ist. Der Preisindex wird vom Statistischen Bundesamt quartalsweise erfasst. Wo jedoch kein tagesaktueller Preis und eine Vielzahl von Transaktionen, da auch nur ein schwammiger, „scheinbar“ stabiler Wert. Deutlich wird das, wenn man sich an der Börse gelistete Immobilienunternehmen (z.B. REITs) ansieht. Als Beispiel, hier der MSCI US REITs Index.
  3. Eine sichere Altersvorsorge sollte liquide sein. Vor allem Einfamilienhäuser in der Pampa werden jedoch nicht immer gehandelt oder sind im Schlimmstfall (z.B. in Krisenzeiten) überhaupt nicht veräußerbar. Möchte oder kann ich meine Immobilie nicht verkaufen, dann gibt es aber auch keinen Preis, der den Index nach oben oder unten bewegen kann. Das Risiko der nicht-Veräußerbarkeit oder eines 30%-igen Abschlags findet man im Index also gar nicht wieder.
  4. Als Bonus sollte für mich eine sichere Altersversorge schnell, unkompliziert und idealerweise in Teilen abrufbar sein. Ein Haus zu verkaufen ist jedoch nicht gerade einfach und schnell. Scheibchen kann ich mir davon auch nicht abschneiden. Der Vorteil eines Eigenheims ist sicher das mietfreie Wohnen (vorausgesetzt man ist schuldenfrei), was ich zumindest als „abrufbare“ Altersvorsorge zählen könnte.

Nachgerechnet

Ich kann es ja nicht lassen, Excel wieder anzuschmeißen.

Ich möchte nämlich wissen, mit wie viel Nettovermögen man nach 15 Jahren rechnen hätte können, wenn man sich 2003 entweder für ein Eigenheim oder für den MSCI World entschieden hätte. Ginge es um eine reine Altersvorsorge, wäre das ja die entscheidende Frage meiner Eltern gewesen.

Für das Eigenheim (egal ob Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Eigentumswohnung) nehmen wir mal an:

  • Kaufpreis €200.000 (2003)
  • 3,5% Grunderwerbsteuer (damals hatten wir es noch gut) + 1,5% Notarkosten
  • potentielle Maklerprovisionen vernachlässigen wir mal
  • 80% Finanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung zu 5,2% p.a., 2,0% anfängl. Tilgung
  • Refinanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung zu 2,8% p.a. (2013), 2,0% anfängl. Tilgung

Das bedeutet, dass beim Kauf der Immobilie €40.000 Eigenkapital investiert werden müssten. €10.000 sind zusätzlich nötig für Kaufnebenkosten, d.h. von Tag 1 an verringert sich mein Nettovermögen auf €30.000.

Für den Kredit werden in den ersten 10 Jahren €960 pro Monat (inkl. Tilgung) fällig; nach der Refinanzierung in 2013 €474. Die Tilgung und Wertzuwächse- bzw. Verluste des Eigenheims, die bei einem Verkauf realisiert werden könnten, werden dem Nettovermögen hinzugerechnet; Zinsen entsprechend abgezogen. Deswegen verringert sich auch das Nettovermögen anfangs, wenn der Marktwert des Eigenheims für eine Weile stabil bleibt.

Wenn das Eigenheim gemäß Hauspreisindex in 2018 für etwa €276.000 verkauft wird, stünden knapp €72.000 Nettovermögen auf der Uhr. Nicht gerade viel, nachdem 2003 €40.000 investiert und noch keine Inflation berücksichtigt wurde.

Die Frage ist natürlich jetzt, wie es aussieht, wenn ich mich zur selben Zeit für den MSCI World entscheide. Um es einfach zu halten nehme ich an:

  • €40.000 plus €10.000, die für das Eigenheim nötig waren, werden 2003 in einen MSCI World ETF als Einmaleinlage investiert
  • die für ein Eigenheim über 15 Jahre durchschnittlich gezahlten Zinsen und Tilgung (€792 pro Monat) werden anstelle dessen für die Mietwohnung gezahlt, somit wird kein zusätzliches Kapital investiert

Auch hier wird klar, dass das Eigenheim nicht unbedingt die sichere Altersvorsorge ist.

Denn zu den bereits vier oben genannten Punkten kommt hinzu:

  1. Gerade weil das klassische Eigenheim meist nicht nur mit Eigenkapital gekauft wird, wird das Nettovermögen über die Zeit langsam von den zu zahlenden Zinsen aufgefressen. Erst wenn man schuldenfrei ist oder die Immobilie gewinnbringend wieder verkauft werden kann, sieht es wieder besser aus.
  2. Noch wichtiger, ich habe bei der Berechnung nicht berücksichtigt, was das Eigenheim an laufenden Kosten mit sich bringt. Die Heizung, das Dach, usw. können ungeplant ausfallen bzw. müssen repariert werden. Nach 15 Jahren muss auch mal die Fassade neu gestrichen werden oder andere Dinge erneuert werden. Und selbst wenn man alles richtig macht, ist ein Einfamilienhaus mit 15 Jahren nicht mehr das neueste und entspricht vielleicht auch schon nicht mehr den Wünschen junger Käufer. Klar, der Indexfonds kostet auch etwas, aber bei dem iShares MSCI World betragen die jährlichen Kosten 0,20% (knapp €3.000 über 15 Jahre in diesem Fall). Diese Kosten sind jedoch berechenbar und fallen kaum ins Gewicht, wenn man es mit einem Eigenheim vergleicht.

WICHTIGE ERGÄNZUNG:

In dem Vergleich oben habe ich angenommen, dass Kreditzinsen das Vermögen verringern. Wenn man jedoch jemanden, der im Schnitt €792 Miete zahlt, vergleicht mit jemanden der den selben Betrag für Tilgung und Zinsen aufbringt, dann müssten sich diese Zahlungen gegenseitig aufwiegen. Schließlich muss man ja irgendwo wohnen. Das Einzige, was zu berücksichtigen wäre ist die Tilgung, die über die Zeit den ausstehenden Kredit verringert und damit das Nettovermögen erhöht (siehe Mortims Kommentar weiter unten).

Auf der anderen Seite sind wie gesagt noch keine laufenden Instandhaltungskosten, usw. berücksichtigt. Unterstellt man hierfür eine gewisse monatliche pauschale, dann kommt man dem Bild oben wieder sehr nahe. Und am Endergebnis ändert sich jedoch nichts. Es bleibt nämlich dabei, dass durch die Kostenunsicherheit (ungeplante oder über das Budget hinausgehende Instandhaltungskosten, Vorfälligkeitsentschädigungen, höhere Anschaffungskosten, höhere Verkaufskosten, usw.) das Eigenheim als Altersvorsorge nicht unbedingt sicherer ist als der MSCI World. Und je früher diese Kosten anfallen, desto mehr fallen sie dank Zinseszins im Vergleich ins Gewicht.

PS: Nachfolgend der Vergleich, wenn man die Zinsen für das Eigenheim wieder rausrechnet (ohne Berücksichtigung einer Instandhaltungspauschale und sonstiger Kosten beim Eigenheim).

Fazit

Ich finde das Thema Altersvorsorge sehr wichtig und gerade weil so viele denken, dass das Eigenheim, egal ob Haus oder Wohnung, so eine sichere Anlage ist, habe ich mir gedacht, dass ich das mal nachrechne. Für mich persönlich ist dieser Vergleich umso wichtiger, gerade weil sich meine Eltern vor 15 Jahren eher für das Eigenheim entschieden haben.

Aus diesem Experiment wird denke ich klar, dass das Eigenheim nicht unbedingt die „sicherste“ Altersvorsorge ist und hier ein ETF auf den MSCI World für mich die bessere Wahl wäre. In a Nutshell sind meine Gründe dafür:

  1. Immobilien haben inflationsbereinigt in Deutschland nicht wirklich viel gebracht (mit Ausnahme der letzten Jahre)
  2. Hauspreise sind deutlich volatiler als man denkt bzw. der Hauspreisindex einem vorgibt
  3. Immobilien sind deutlich illiquider und in manchen Situation vielleicht gar nicht veräußerbar
  4. Das Eigenheim lässt sich nicht schnell und auch nicht in Teilen verkaufen
  5. Laufende Zinsen für den Kredit fressen bei einem Eigenheim über die Zeit Nettovermögen auf, vor allem in Zeiten von Stagnation
  6. Laufende Instandhaltungskosten und Unvorhergesehenes können beim Eigenheim sehr teuer werden

Als Altersvorsorge bin ich also der Meinung, dass ein Indexfonds hier die sichere Alternative gewesen wäre und nach wie vor ist.

Wie gesagt, ob es eine gute Geldanlage ist oder eine gute Investition für einen selbst, ist dabei eine ganz andere Frage und kann von Mensch zu Mensch und auch Situation zu Situation ganz unterschiedlich ausfallen.

Wie siehst Du das, ist das Eigenheim eine sichere Altersvorsorge? Hast Du vielleicht sogar eigene Erfahrungen, die Du teilen kannst?

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15 comments on “Eigenheim vs. MSCI World (was ist wirklich sicherer?)

  1. Interessanter Artikel! Der Aspekt mit der Illiquidität gefällt mir eigentlich am besten. Merken die Leute allerdings erst, wenn sie etwas Geld brauchen und versuchen wollen, das halbe Badezimmer zu verkaufen. 😉

    Habe ich das nur überlesen oder wurden die Opportunitätskosten für die Miete gar nicht berücksichtigt? Der Vergleich sollte ja nicht unbedingt lauten: Kein MSCI World und Eigenheim vs. MSCI World und unter der Brücke wohnen, oder? 😀

    Darum finde ich den Vergleich auf Basis der Wertentwicklung eigentlich schon vom Grundsatz her unpassend… Und den folgenden Ausschnitt etwas pauschalisierend:

    „Eine sichere Altersvorsorge muss mindestens den Wert meiner Einlagen halten, idealerweise auch noch für die Inflation ausgleichen.“

    Würde mir ein Eigenheim bieten, dass ich darin garantiert für den Rest meines Lebens ohne großartige Reparaturen leben könnte, würde ich absolut in Kauf nehmen, dass der Wert des Eigenheims kontinuierlich abnimmt. Kann mir ja egal sein, was ich dafür auf dem Markt bekomme. Ich möchte es ja gar nicht verkaufen. Ich will ja darin wohnen und das ist ein Teil meiner Altersvorsorge: Nicht mehr die monatliche Belastung einer Miete zu haben.

    Um das klarzustellen: Ich bin überhaupt kein Fan vom Eigenheim.
    Aber wenn ich etwas nicht verkaufen möchte, ist eine reine Cash-Flow-Betrachtung eigentlich wesentlich sinniger. Mein Eigenheim darf auf dem Markt ruhig nichts wert sein. Solange ich mir dafür aber jeden Monat die Miete spare, ist das ja auch in Ordnung.

    Beispiel: Ich müsste jeden Monat 1.500 € Miete zahlen, würde ich die Immobilie nicht besitzen. Wir blenden mal für einen Moment Reparaturen usw. aus. Es ergeben sich 18.000 € an Miete pro Jahr. Der Vergleich mit der ewigen Entahmerate eines Depots mit MSCI World (also 4 % Entnahmerate) zeigt: 450.000 € Depotwert müssten vorhanden sein, um diese Miete ewig zu bezahlen. Nur so als kleiner Denkanreiz, dass der Marktwert nicht den „wahren“ (also für den Eigentümer bestehenden) Wert ausdrücken muss. Ist halt immer die eingenommene Perspektive.

    Möchte man den Vergleich wirklich passend haben, bietet es sich ja auch noch eher an, dass man den Vergleich mit einem kreditbasierten ETF-Kauf (MSCI World) vergleicht. Das passt eigentlich sowieso ganz gut zur Artikelserie, die ich gerade schreibe:

    ETFs kaufen auf Kredit.

    https://depotstudent.de/etfs-mit-annuitaetendarlehen-harte-zahlen/

    Beim Artikel mit dem Annuitätendarlehen kann man einen ganz schönen Vergleich zu Deinem Artikel hier ziehen. Vielleicht ist da für manch Interessierten noch der ein oder andere Ansatz dabei, den man bei „Eigenheim vs. MSCI World“ anwenden kann.

    Grüße vom Depotstudent Dominik 🙂

    1. Hi Dominik,

      danke für deinen ausführlichen Kommentar!

      Bei der Variante Eigenheim werden über die 15 Jahre im Schnitt €792 für Zinsen und Tilgung gezahlt. Bei der Variante MSCI World habe ich angenommen, dass diese €792 voll für die Miete aufkommen. Damit haben beide Varianten 1:1 die gleichen Ausgaben (laufende Instandhaltungskosten mal außen vor). Während also beim Eigenheim zumindest die Tilgung das Vermögen erstmal erhöht, bleibt für Denjenigen mit der MSCI World Variante kein weiteres Geld übrig um weiter zu investieren (es sei denn, seine Mietkosten sind geringer als €792 pro Monat).

      Im Voraus zu wissen, dass man in dem Haus für ewig leben wird, wäre natürlich genial. Schließlich hat ein Eigenheim auch etwas von Sicherheit, wo man keine Angst vor Mieterhöhungen oder sogar Kündigung durch den Eigentümer bei Eigennutz haben muss. Für mich persönlich wäre es jedoch nichts, da ich schon jetzt sehr sicher bin, dass ich nicht an einen Ort gebunden sein möchte.

      Zu deinem letzten Punkt, ETFs auf Kredit. Da wäre ich um ehrlich zu sein sehr vorsichtig. Es ist definitiv nicht für jeden und insbesondere eine 80% Finanzierung kann einem sehr schnell den Rücken brechen. Selbst 50% oder 30% sind nicht unbedingt risikofrei. Wie André Kostolonay so schön rät, habe niemals Schulden gegen dich laufen, denn in Krisenzeiten werden sie dafür sorgen, dass man Entscheidungen treffen werden muss (z.B. sämtliche Positionen zu verkaufen), die man nicht hätte treffen wollen.

      Auf der anderen Seite nutzt auch ein Warren Buffett seit Ewigkeiten Fremdkapital. Gemäß seiner alten Letters to Shareholders aber nur zu einem geringen Maß und außerdem nur auf Positionen, wo er das Risiko der Volatilität sehr gut abschätzen kann. Ich schaue mir in jedem Fall deine Artikelserie mal genauer an 🙂

      Gruß, Wolfgang

      1. Hi Wolfgang,

        danke für die Klarstellung! 🙂

        Möchte nur noch kurz was zu Kostolany loswerden:
        Kostolany redet (zumindest in den Fällen, die ich von ihm kenne) immer von Wertpapierkrediten. Das Risiko sind also einzig die Margin Calls. Selbst wenn die Spekulation / das Investment langfristig super ist, war bei ihm das Problem, dass die Börse kurzfristig nicht rational handelt und man daher aufpassen muss, dass man kein Kapital nachschießen muss. Daher rührt die Handlungsunfähigkeit bzw. der Handlungszwang – wie ich das verstanden habe.
        Warren Buffet dagegen als Value Investor kann natürlich wesentlich besser mit Fremdkapital arbeiten. Vor allem bei Annuitätendarlehen besteht beim Buy and Hold ja fast kein Risiko. Das einzige Risiko ist, dass man die monatlichen Raten zu hoch angesetzt hat oder das Investment eben kaum profitabel oder sogar verlustbringend war. Aber das sind Risiken, die man bei Investments wirklich immer hat. Die einen aber zum Glück nicht ruinieren.

        Grüße

  2. Das ist ein interessanter Artikel zum Thema „Altersvorsorge“, aber auch ein sehr schwieriger Vergleich. Zum einen: „Es gibt keine ideale Altersvorsorge für alle“. Jeder einzelne Fall kann aus den unterschiedlichsten Gründen anders sein und damit günstig oder ungünstig.

    Was nutzt mir ein Aktiendepot, wenn ich keine Wohnung zum Leben habe?
    Was nutzt mir ein Eigenheim, wenn ich während meiner beruflichen Laufbahn mehrfach umziehen muss?
    Das ideale Eigenheim gibt es auch nicht – alleinstehend –> verheiratet –> Kind(er) –> Kinder sind ausgezogen –> (wieder) alleinstehend, weil der Partner vielleicht gestorben ist.

    Unter Renditegesichtspunkten ist ein Eigenheim „Unsinn“ – es ist (nur) Lebensqualität-
    (Die gleiche Fragestellung ergibt sich auch bei einem PKW [Kleinwagen oder Luxusklasse])

    Ausschließlich auf Aktien (MSCI World oder andere breit gestreute Anlagen) könnten sich auch als „Falle“ rausstellen, wenn wir in einen (…warum auch immer…) längerfristigen Abwärtstrend rutschen.

    Ich halte nach wie vor eine möglichst möglichst breite Aufstellung von Vermögenwerten für sinnvoll, auch wenn die Rendite der einzelnen Anlageklasse (derzeit) vielleicht nicht stimmt. Dazu gehören neben Aktien (ETF’s oder Einzelwerte) auch Rentenwerte, vielleicht auch eine vermietete Immobilie und Edelmetalle. (je nach finanzieller Möglichkeit)

    Wichtig ist nur mit dieser Altersvorsorge möglich früh zu beginnen, wer erst mit 50 Jahren damit anfängt, hat seine Chance verpasst.

    1. Hi Anne, ich stimme dir hier zu 100% zu. Worauf ich hinaus wollte sind die 6 von mir genannten Punkte, die hoffentlich ganz gut zeigen, dass das Eigenheim nicht pauschal eine sichere Altersvorsorge sein kann – gerade weil so viele glauben, dass es eine wäre.

      Und auch deine Anmerkung zur Diversifikation ist sehr wichtig. Leider ist jedoch vor allem zu Beginn die Entscheidung ein „entweder oder“, denn ein Eigenheim verschlingt u.U. sehr viel Eigenkapital und den Großteil des eigenen Vermögens. Erst später lässt sich weiteres Vermögen bilden, welches dann in ETFs, Anleihen, usw. fließen kann, sollte man sich zuerst für das Eigenheim entschieden haben.

      Darf ich fragen, aus welchen Teilen deine persönliche Altersvorsorge aktuell besteht und besitzt du ein Eigenheim?

      Danke für deinen Kommentar!

      1. Hallo Wolfgang,

        „… Leider ist jedoch vor allem zu Beginn die Entscheidung ein „entweder oder“, denn ein Eigenheim verschlingt u.U. sehr viel Eigenkapital und den Großteil des eigenen Vermögens. Erst später lässt sich weiteres Vermögen bilden, welches dann in ETFs, Anleihen, usw. fließen kann, sollte man sich zuerst für das Eigenheim entschieden haben…. “

        Absolute Zustimmung…. das ist genau das Problem, das ich auch hatte.

        Ich bin schon etwas älter und gehe in schon ca. zwei Jahren in den Ruhestand. Auch ich hatte zunächst Eigenkapital angesammelt, das aber dann für eine Immobilie verwendet wurde – erst später habe ich dann wieder anfangen können, mit monatlichen Sparraten einen (falschen) Fonds zu besparen. (ETF’s gab es da noch nicht). Falsch (… das wusste ich aber erst viele Jahre später…) war seinerzeit, dass es nicht ein Aktienfonds war.

        Das Problem ist, dass sich während 40 Jahren (vom Berufsstart bis zur Rente) immer wieder neue Möglichkeiten auftun, die Rahmenbedingungen (Steuern etc.) ändern sich, Produkte werden neu erfunden (z.B. ETF), andere Produkte taugen plötzlich nichts mehr (Versicherungen etc.)
        In den 70ger und 80ger Jahren z.B. konntest du mit Aktien nicht viel gewinnen, wesentlich ertragreicher waren Anleihen, die heute vollkommen „out“ sind, weil es keinen Zins gibt.

        Meine Altersversorge besteht neben der „normalen“ Rente auch aus einem Versicherungsvertrag (… mit einem noch guten Garantiezins…), und aus einem Dividendendepot mit einer Vielzahl von kleinen Positionen aus unterschiedlichsten Aktien.

        viele Grüße
        Anne

        1. Hallo Anne,

          vielen Dank für die Einblicke, ich schätze sie wirklich sehr! Denn neben dem, dass es zeigt, dass es sich lohnt früh anzufangen, verbirgt sich hier eine interessante Lektion: Der Klassiker „hin und her macht Taschen leer“ ist vielen bekannt, aber deine Erfahrung zeigt ganz gut, dass mittel- bis langfristig sich nicht nur Produkte, sondern ganze Märkte und sogar die sonst schwerfällige Gesetzeslage zum Vor- oder Nachteil ändern können. Deswegen lohnt es sich immer auf der Höhe zu bleiben und die eigene Strategie entsprechend anzupassen, wenn sich etwas fundamental verändert.

          Ich wünschte ich könnte öfters mit Personen wie dir sprechen, die auf jahrzehntelange Erfahrung zurückblicken können. Hier können Jungspunde wie wir, die im Verhältnis noch grün hinter den Ohren sind, einiges lernen. Theorie ist nämlich eine Sache, echte Erfahrung eine ganz andere.

          Gruß, Wolfgang

  3. Hallo Wolfgang,

    wenn jetzt schon die Alten angesprochen werden, sollte ich mich vielleicht auch zu Wort melden.
    Ich habe mir vor 14 Jahren ein Eigenheim gekauft, welches ich letztes Jahr abbezahlt habe. Die momentane Situation kann ich nur als sehr komfortabel bezeichnen, da ich nun monatlich entsprechend mehr Geld zur Verfügung habe. Da ist es mir auch egal, wieviel mein Haus bei einem Verkauf brächte – ich wohne ja mietfrei.
    Der Großteil des Vermögens steckt in Aktien – zeimlich gestreut, so daß mich regelmäßig Dividenden erfreuen.
    Neuerdings habe ich auch noch mit P2P-Krediten und Crowdinvesting angefangen, dies aber in deutlich kleinerem Stil.
    Das in aller Kürze.
    Gruß
    Torsten

    1. Hi Torsten,

      danke für deinen Kommentar. Und gratuliere zum schuldenfreien Eigenheim! Muss ein tolles Gefühl sein 🙂

      Ich gehe mal davon aus, dass das schnelle Abbezahlen einem überschaubaren Preis (2004), zwischenzeitlichen Sondertilgungen und/oder einer hohen Eigenkapitalquote zu Beginn zu verdanken ist? Vor allem die Sondertilgung macht extrem viel aus. Meine Eltern nutzten diese regelmäßig und zu Zeiten von >5% Kreditzinsen hatte ich ihnen mal ausgerechnet, wie jede einzelne Sondertilgung ein Vielfaches dessen an Zinsen einspart – Eine zum Teil unterschätze Wunderwaffe, wenn man denn das nötige Geld zusammensparen kann.

      Gruß, Wolfgang

  4. Hallo Wolfgang, danke für Deinen Beitrag. In der Tat ist der Kauf eines Eigenheims mehr eine Lifestyle-Entscheidung als eine Entscheidung des reinen homo oeconomicus. Eine selbstgenutzte Immobilie lohnt sich unter reinen Rentabilitätsgesichtspunkten nicht. Ich weiß das, und habe trotzdem als sehr analytischer Finanzmensch eine solche erworben. Es war aber eine bewusste Entscheidung. Und wenn die Immobilie abgezahlt ist, hat man auch durchaus deutlich mehr Cashflow auf Monatsbasis übrig. Trotzdem ist es natürlich ausgesprochen wichtig, aus den von Dir auch angesprochenen Gründen nicht das gesamte Vermögen in die eigene Immobilie zu stecken. Ich selbst haben für mich sogar das Eigenheim von meinem frei verfügbaren Finanzanlagevermögen abgespalten. Es gehört einfach nicht dazu. Sie ist vielmehr ein Sachwert, der einfach da ist, aber keine Rendite, keinen Cashflow abwirft, aus der ich auch keine Vermögenssteigerung erwarte (außer ggf. einen gedanklichen Inflationsausgleich). Mein Finanzanlagevermögen rechne ich also ohne das Eigenheim. Und auch dort ist mir eine breite Diversifikation wichtig. Denn dieses Finanzanlagevermögen soll mir nachhaltig eine möglichst sichere Rendite zur Unterstützung meiner Altersvorsorge bieten.
    Viele Grüße
    Andreas

    1. Hi Andreas, schön von dir zu hören.

      Klingt sehr vernünftig. Ich finde ein Eigenheim ja als Lifestyle-Entscheidung (wenn man es sich leisten kann und möchte) ganz gut, zum Beispiel wenn die eigenen 4 Wände einem ein gewisses Lebensgefühl und ein Gefühl von Sicherheit bieten. Erst recht dann, wenn sie wie bei Torsten auch noch abbezahlt sind. Eine Rendite würde ich aber in einem solchen Fall lieber nicht ausrechnen wollen und es eher so machen wie du. Ich finde deinen Ansatz z.B. ganz gut es als Sachwert zu betrachten und konservativ außerhalb der Finanzwerte zu bewerten. Schließlich ist das Eigenheim ja nicht wertlos.

      Was mir dabei jedoch immer noch auffällt ist die verzerrten Wahrnehmung. Eine Person, die aufgrund eines Kursverfalls -€1000 Buchwert im Depot sieht ist total aufgebracht und sagt sich „nie wieder Börse“. Und das obwohl der mögliche Verlust nur dann realisiert wird, wenn auch verkauft wird. Eine Person mit einem Eigenheim zahlt aber gerne €2500 für einen neuen Carport, weil der alte nicht mehr gerade steht, oder andere Zustand-erhaltende Arbeiten wie den Neuanstrich der Fassade. Solche Dinge werden dann sich selbst gegenüber als Investition verkauft, die man gedanklich auf den Wert dem Immobilie drauf rechnet. Wie siehst du das?

  5. Hallo Wolfgang,

    mir erschließt sich gerade nicht, warum die die Zinsen vom Immobilienwert abziehst.
    Laut deinen Annahmen sind die Investitionen ja in beiden Fällen gleich (also Miete vs. Tilgung+Zinsen), dann müsste man doch nur das Endergebnis betrachten. Das wäre also der Verkaufspreis abzüglich des Restes des Kredites (Kredit war 160k und es wurden über 15 Jahre 2% getilgt, nach meiner Rechnung blieben dann noch ca. 106k Schulden), das macht 276k-106k , also 170k Nettovermögen nach dem Hausverkauf.
    Man müsste vermutlich noch eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen wenn wirklich der Kredit vorzeitig abgelöst würde, das wären so ~12k, aber dennoch bliebe bei diesem Beispiel mehr übrig als die 134k vom MSCI World.

    Viele Grüße,
    Mortim

    1. Hi Mortim,
      du hast tatsächlich recht. Eigentlich müssten sich ja Tilgung+Zinsen und die Miete, wenn sie gleich hoch ist, sich gegenseitig aufwiegen. Der einzige Unterschied ist dann, dass die Tilgung nicht verpufft, sondern der Kredit reduziert wird, damit also das eigene Kuchenstück am Eigenheim vergrößert. In deiner Rechnung würde ich nur die Ankaufsnebenkosten noch ergänzen, da diese tatsächlich verpuffen, bei der Variante MSCI World jedoch investiert werden können.

      Falls du an den Annahmen herumspielen möchtest, dann kannst du hier meine kleine Kalkulation herunterladen: Eigenheim vs. MSCI World.xlsx

      Ich werden den Post entsprechend aktualisieren, denn der Graph ändert sich dadurch erheblich. Wenn man dann wieder anfängt heutige Grunderwerbsteuersätze (bis zu 6.5% statt 3.5%) anzunehmen, etwaige Maklergebühren, Vorfälligkeitsentschädigungen und Instandhaltungskosten einzurechnen, ändert sich jedoch nicht viel am ursprünglich Endergebnis.

      Danke dir Mortim, gut gesehen!

  6. Falsch, falsch, falsch….
    Gerne erläutere ich as später noch genauer, aber ich habe gerade nur Zeit zum überfliegen gehabt, daher die provokante Frage:
    Glaubst du wirklich, dass ein Vermieter ein Haus für 792€ vermietet, wenn er selbst 960€ an Zinsen und Tilgung bezahlen muss (von Instandhaltungsrücklage etc. ganz zu schweigen…)? Ich gehe nicht (dauerhaft) von einem negativem Cashflow aus, denn das würde so keiner machen… Also immer gleiches mit gleichem beschreiben: Klar kann ich günstiger in einer 1-Zimmer-Wohnung zur Miete wohnen als ein Haus kaufen… Aber wenn ich das gleiche Haus Miete, wird die Miete teurer sein als Zins und Tilgung…

    1. Hi whiro, jetzt kommt Fahrt auf, freut mich, dass das Thema und die Rechnung kontrovers diskutiert werden 🙂

      Erstmal vorab nochmal die Betonung: mir ging es darum herauszustellen, ob das Eigenheim wirklich so sicher sein kann wie viele glauben oder eben nicht.

      Deshalb 1) Wie in der Einleitung und im Fazit gesagt, stand die Frage ob es eine gute Geldanlage oder Investment ist nicht im Fokus. Mit dem Nachrechnen (ob auf den Cent genau richtig oder falsch ist für mich unwesentlich) sollte klar werden, dass auch wenn das Eigenheim im Wert stabiler wirkt, es viele versteckte Kosten oder Nachteile geben kann, die eine „sichere“ Altersvorsorge lieber nicht haben sollte.

      2) Du hast recht damit, dass man grds. Äpfel mit Äpfeln vergleicht. Ein Eigenheim muss aber nicht gleich ein Haus bedeuten, sondern kann auch eine Eigentumswohnung sein. Bei einer Miete von €792 wäre 2003 beispielsweise eine 88 qm Wohnung in Stadtnähe bzw. Stadtlage denkbar (€9,00/qm Miete). Zu dieser Zeit konnte eine solche Wohnung auch bis zu €200,000 kosten (€2.275/qm). Für eine Stadt wie Bonn, Wiesbaden oder Frankfurter Stadtrand damals beides durchaus realistisch und meiner Meinung nach dann sehr wohl vergleichbar. Natürlich darf man aber nicht eine 1 Zimmer Wohnung mit 20 qm im Münschener Stadtzentrum und ein 200 qm großes Einfamilienhaus in der Pampa miteinander vergleichen (allein schon deswegen nicht, weil es sehr unwahrscheinlich wäre, dass ein und die selbe Person vor genau dieser Wahl steht).

      3) Zu guter letzt, selbst wenn es die perfekte Rechnung gäbe, die alle Kosten richtig berücksichtigt, alles vorhersieht, und Äpfel mit Äpfeln vergleicht, kann ich mit dir wetten, dass sie jemandem nicht passt. Das ist aber auch nichts schlimmes, denn jede Person hat einfach unterschiedliche Faktoren, die z.T. eine wesentliche Rolle spielen (z.B. wie oft man in eine andere Stadt umziehen muss, ob man Kinder hat, ob man sich scheiden lässt usw.).

      Ich hoffe damit wird klar, worauf mit diesem Beitrag und meinen Gedanken hinaus wollte 🙂 Ich finde es super, dass du es jedoch kritisch hinterfragst, genau so wie z.B. Mortim. Denn dadurch kommen auch neue Ideen auf (oder auch mal korrigiert 😉 )

      Gruß, Wolfgang

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